전세권

전세권은 물권의 일종으로, 민법 제303조에 의해 타인의 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리로 정의된다. 이는 채권적 성격을 가지는 임대차와 구별되는 핵심적 특성이다. 물권으로서 전세권은 설정등기를 통해 그 효력이 발생하며, 이로 인해 제3자에 대해서도 그 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖게 된다.

물권법의 기본 원칙인 물권법정주의에 따르면, 법률에 규정된 것만이 물권으로 인정된다. 전세권은 민법에 명시적으로 규정된 한정물권으로, 소유권처럼 완전한 지배권이 아닌, 타인의 물건을 일정 범위 내에서 사용·수익하는 권리이다. 특히 지상권이나 지역권과 함께 용익물권에 속한다[5].

전세권의 물권적 효력은 다음과 같은 측면에서 나타난다.

이러한 물권적 지위는 전세권자에게 강력한 법적 보호를 제공한다. 예를 들어, 건물 소유자가 부동산을 제3자에게 매각하더라도, 등기된 전세권은 그대로 유지되어 새로운 소유자에게도 전세권의 존속기간 동안 권리를 행사할 수 있다. 이는 채권 관계에 불과한 보증금 임대차와 구분되는 결정적 차이이다.

전세권은 물권이므로 그 설정, 변경, 소멸 등은 반드시 등기를 통해 공시되어야 한다. 민법 제303조는 "전세권의 설정에는 등기를 요한다"고 명시하여 전세권의 성립 요건으로 등기를 규정하고 있다[6]. 따라서 단순한 계약만으로는 전세권이 성립하지 않으며, 반드시 법무사나 등기소를 통해 소유자 명의의 부동산등기부에 전세권 설정등기를 마쳐야 권리가 완성된다.

설정등기 시에는 다음과 같은 사항이 기재된다.

전세권 설정등기는 설정등기의 형태로 이루어진다. 등기가 없으면 제3자에게 대항할 수 없을 뿐만 아니라, 전세권자 사이의 우선순위도 등기 순서에 따라 결정된다[7]. 예를 들어, 소유자가 동일 부동산에 대해 선순위 전세권자 A와 후순위 전세권자 B에게 각각 전세권을 설정한 경우, 부동산이 경매될 때 A가 전세금 전액을 우선 변제받고 남은 금액이 있을 경우에만 B가 변제받을 수 있다.

전세권의 존속기간은 법정 최장 기간이 존재한다. 민법 제312조에 따르면, 전세권의 존속기간은 10년을 초과할 수 없다[8]. 당사자가 10년을 초과하는 기간을 정했더라도 그 기간은 10년으로 단축된다. 다만, 기간 만료 후 갱신할 수는 있다.

전세권 설정 계약은 전세권자가 전세금을 지급하고 등기를 통해 타인의 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하기 위한 근거가 된다. 이 계약은 물권을 설정하는 계약으로서, 채권적 계약인 임대차 계약과는 법적 성격이 다르다. 계약의 당사자는 부동산 소유자인 전세권설정자와 권리를 취득하는 전세권자이다.

계약은 반드시 서면으로 체결해야 하며, 계약서에는 다음과 같은 주요 사항이 명시되어야 한다.

계약이 성립하면, 전세권설정자는 전세금을 수령하고 전세권자는 목적 부동산을 점유·사용할 권리를 취득한다. 그러나 전세권은 등기를 완료해야 제3자에 대하여 그 효력을 주장할 수 있는 대항력을 갖는 완전한 물권이 된다[12]. 따라서 계약 체결 후 반드시 등기소에 전세권 설정등기를 신청하여야 한다.

전세권의 존속기간은 민법 제303조에 따라 2년 이상으로 정해야 한다. 당사자 간에 존속기간에 대한 약정이 없거나 2년 미만으로 정한 경우, 그 기간은 법정 기간인 2년으로 본다. 또한, 존속기간은 갱신할 수 있으며, 갱신 시에도 2년 이상의 기간으로 정해야 한다.

전세금은 전세권 설정자가 전세권자로부터 받는 금전 기타 물건을 말한다. 전세금의 액수는 당사자 간의 자유로운 약정에 의해 결정되며, 대법원 판례는 전세금이 부동산의 가액을 초과할 수 없다고 본다. 전세금은 전세권 설정의 대가이자, 전세권자가 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리의 대가로 지급된다.

전세권의 존속기간과 전세금은 밀접한 관계가 있다. 전세권의 존속기간이 만료되면, 전세권 설정자는 전세권자에게 받은 전세금을 반환해야 한다. 반대로, 전세권 설정자가 전세금을 반환하지 않으면, 전세권자는 그 부동산에 대한 경매를 청구할 수 있는 권리를 가진다. 이는 전세권의 가장 중요한 담보적 기능을 나타낸다.

전세권자는 전세권 설정계약에 따라 목적 부동산을 점유하고 사용·수익할 수 있는 권리를 가진다. 이 사용·수익권은 전세권의 본질적 내용으로, 소유권자나 다른 권리자의 방해를 받지 않고 부동산을 자유롭게 활용할 수 있다는 점에서 물권적 청구권으로 보호받는다.

사용·수익의 범위는 설정행위로 정한 용도에 따르며, 특별한 약정이 없으면 부동산의 성질과 현황에 따라 정상적인 방법으로 사용할 수 있다. 예를 들어, 주택에 설정된 전세권은 거주 목적으로, 상가에 설정된 전세권은 영업 목적으로 사용하는 것이 일반적이다. 전세권자는 부동산을 임대하거나 전대할 수도 있으나, 이 경우 전세권설정자의 동의를 얻어야 한다는 것이 판례의 입장이다[15].

전세권자의 사용·수익권은 존속기간 내에 계속적으로 행사된다. 전세권 설정자는 전세권의 존속기간 중에는 특별한 사정이 없는 한 전세권자의 사용·수익을 방해하거나 제한할 수 없다. 전세권 설정자가 부당하게 사용을 방해하는 경우, 전세권자는 손해배상을 청구하거나 가압류, 가처분 등 법적 조치를 통해 권리를 보전할 수 있다.

전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 전세권을 목적으로 하는 저당권을 설정할 수 있다. 양도 시에는 등기가 필요하며, 이 경우 양수인은 전세권자의 지위를 승계한다. 양도로 인해 전세권 설정자에게 불이익이 발생하지 않도록 법은 설정자의 동의를 요구하지 않지만, 전세권 양도는 전세권 설정계약에 특별한 약정이 없는 한 자유롭게 이루어진다.

전세권의 존속기간이 만료되면 전세권 설정자는 전세권자에게 전세금을 반환해야 한다. 이 전세금 반환청구권은 전세권의 소멸과 동시에 발생하는 전세권자의 가장 중요한 권리이다. 설정자가 전세금을 반환하지 않으면, 전세권자는 목적 부동산에 대해 유치권을 행사하여 그 점유를 계속 유지할 수 있다. 이 유치권은 전세금 전액이 반환될 때까지 행사 가능하다.

전세권 양도 시, 양수인은 양도인에 대한 전세금 반환청구권도 함께 양수한다. 따라서 설정자는 새로운 전세권자인 양수인에게 전세금을 반환할 의무를 지게 된다. 이 과정에서 분쟁을 방지하기 위해 설정자에 대한 양도 통지와 확정일자가 있는 증서에 의한 통지가 중요하게 작용한다.

전세권은 설정 시 정한 존속기간이 만료되면 당연히 소멸한다. 이는 민법 제303조에 명시된 원칙적 소멸 원인이다. 존속기간은 당사자 간의 계약으로 자유롭게 정할 수 있으나, 이를 초과하는 기간을 정한 경우 그 초과 부분은 무효가 된다[17]. 또한, 법정 최장기간은 10년으로 제한되어 있어 10년을 초과하는 기간을 약정하면 그 기간은 10년으로 단축된다.

기간 만료로 전세권이 소멸하면, 전세권자는 전세금을 반환받고 목적 부동산을 명도할 의무를 진다. 반대로, 전세권 설정자는 전세금을 반환하고 목적물을 반환받을 권리를 가진다. 만약 설정자가 전세금을 반환하지 않으면, 전세권자는 목적 부동산에 대한 유치권을 행사하여 명도를 거부할 수 있다. 이 경우, 전세권 설정자는 전세금을 변제할 때까지 목적물의 사용과 수익을 회복하지 못한다.

기간 만료 후에도 전세권자가 목적물을 계속 사용하고 설정자가 이에 대하여 아무런 이의를 제기하지 않으면, 묵시적으로 전세권이 갱신된 것으로 볼 수 있다. 이 경우 갱신된 전세권의 존속기간은 당사자 간에 별도의 약정이 없으면 원래의 기간과 동일하게 정해진다. 그러나 이러한 묵시적 갱신은 당사자 사이에 반대의 의사가 명백히 있는 경우에는 인정되지 않는다.

전세권이 소멸되면, 전세권자는 그 말소등기를 하여야 한다. 말소등기는 전세권이 종료되었음을 공시하고, 소유권 등 다른 권리 관계를 명확히 하는 절차이다.

말소등기는 주로 전세권의 존속기간 만료, 전세권자와 설정자 간의 합의 해지, 또는 경매 등에 의한 소멸 후에 이루어진다. 전세권 설정자가 전세권자에게 전세금을 반환하고 말소등기 절차를 협조하는 것이 일반적이다. 그러나 전세권 설정자가 협조하지 않을 경우, 전세권자는 판결에 기한 말소등기 절차를 진행할 수 있다.

말소등기가 완료되지 않으면, 해당 부동산에 대한 소유권 이전이나 새로운 저당권 설정 등에 법적 장애가 될 수 있다. 따라서 전세권 관계가 종료된 후에는 신속히 말소등기 절차를 마치는 것이 중요하다.

전세권 설정 시 지급되는 권리금은 법정 담보물권인 전세권과는 별개의 개념이다. 권리금은 전세권자가 부동산을 점유·사용·수익하기 위해 설정자에게 지급하는 대가적 성격의 금전으로, 민법상 명문의 규정이 존재하지 않는다. 따라서 그 법적 성질에 관해 학설과 판례가 분분하다. 주로 인정되는 견해는 사용대차 또는 불법원인급여에 기한 것이라는 설, 또는 관습법상의 독자적 채권관계라는 설이다.

권리금은 전세권 설정계약의 존속기간 동안 그 효력을 가지는 것이 일반적이다. 전세권이 기간 만료나 해지 등으로 소멸하면, 권리금 반환 문제가 발생한다. 이때 반환 청구의 근거와 범위는 당사자 간의 약정이 우선한다. 명시적 약정이 없는 경우, 관습에 따라 잔존기간에 비례한 금액의 반환을 청구할 수 있으나, 이는 절대적 권리가 아니라 신의성실의 원칙에 따른 조정의 대상이 된다.

전세권과 권리금의 관계를 정리하면 다음과 같다.

결국 권리금은 전세권 설정의 부수적 약정 사항으로, 그 반환을 둘러싼 분쟁이 빈번하다. 따라서 계약서에 권리금의 금액, 성격, 반환 조건 및 방법을 명확히 기재하는 것이 중요하다. 특히 전세권이 경매로 인해 소멸되는 경우, 권리금은 선순위 담보권자에게 우선 변제되지 않는 일반 채권에 불과하여 회수 가능성이 낮아질 수 있다는 점을 유의해야 한다.

전세권자는 경매 절차에서도 그 권리를 행사할 수 있다. 임의경매나 강제경매가 개시되어 부동산이 매각되더라도, 경매 종료 시점(매각대금을 완납하고 매각허가결정이 확정되는 시점)까지 존속기간이 남아 있는 전세권은 매수인에게 그대로 이전된다[26]. 따라서 매수인은 전세권 존속기간이 만료될 때까지 해당 부동산을 사용·수익할 수 없으며, 전세권자는 기존 계약관계를 유지하며 부동산을 계속 사용할 수 있다.

경매법원은 매각허가결정을 내리기 전에 전세권자에게 권리행사의 의사 여부를 확인한다. 전세권자는 다음 두 가지 방법 중 하나를 선택하여 권리를 행사할 수 있다.

전세권자가 권리 행사를 선택하면 매수인은 전세권 존속기간 동안 부동산을 인도받지 못하므로, 그 부동산의 매각가격은 일반적으로 전세권이 없는 상태보다 낮아진다. 이로 인해 발생하는 매각대금 감소분은 전세권자의 책임으로 돌아가, 전세권자는 그 차액 범위 내에서 다른 채권자에게 손해배상책임을 질 수 있다[27]. 따라서 전세권자는 권리 행사 시 발생할 수 있는 배상책임 위험을 고려하여 신중히 결정해야 한다.