재산세 및 종합 부동산세

재산세의 과세 대상은 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기이다. 이 중 부동산(토지, 건축물, 주택)이 주요 과세 대상이다. 과세 기준일은 매년 6월 1일 0시 현재로, 해당 시점에 소유권 또는 지상권을 보유한 자가 납세의무자가 된다.

과세 표준은 공시가격을 기본으로 한다. 토지는 개별공시지가, 주택과 건축물은 표준주택가격 및 건축물가격이 적용된다. 다만, 실제 과세 시에는 이 공시가격에 일정한 공제율을 적용한 적용률을 사용한다. 적용률은 과세 대상별, 용도별로 차등을 두어 다음과 같이 설정된다.

일정 면적 이하의 주택이나 소규모 토지 등에 대해서는 기본공제가 적용되어 과세 대상에서 제외될 수 있다. 또한, 국가, 지방자치단체, 외국정부 소유 재산, 공공용 재산, 사찰·교회 등의 재산은 비과세 대상에 해당한다.

재산세의 세율은 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등 과세 대상별로, 그리고 그 용도나 가액에 따라 차등 적용된다. 기본적으로 공시가격을 과세 표준으로 사용하며, 이는 국토교통부와 지방자치단체가 매년 공시하는 가격을 기준으로 한다.

주요 과세 대상별 세율 구조는 다음과 같다.

세액 계산의 기본 공식은 세액 = (공시가격 × 적용 세율) - 감면액이다. 예를 들어, 공시가격 6억 원인 일반 주택의 경우, 해당 구간 세율이 0.2%라면 산출 세액은 120만 원이다. 여기에 다자녀 가구 감면 등의 혜택이 적용되면 최종 납부 세액이 결정된다.

지방자치단체는 조례에 따라 법정 세율 범위 내에서 세율을 조정할 수 있으며, 이는 지역 재정 수요에 따라 차이가 발생할 수 있다. 또한, 종합부동산세와의 중복 과세를 방지하기 위해, 종합부동산세 납부액은 해당 연도 재산세에서 공제된다.

납세의무자는 매년 6월 1일부터 6월 30일까지 관할 지방자치단체에 재산세 과세표준과 세액을 신고하고 납부해야 한다. 신고는 주소지 관할 시·군·구청을 방문하거나, 인터넷(정부24 포털 등) 또는 우편으로 할 수 있다. 신고 시에는 토지대장 등본, 건축물대장 등본 등 소유 사실을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 한다.

세액은 신고한 과세표준에 재산세 기본세율과 지방교육세를 적용하여 계산한다. 납부는 신고 기간 내에 일시납 또는 분할납(2회)을 선택할 수 있다. 납부 방법은 관할 지방자치단체의 수입증지 구입, 은행 방문 납부, 인터넷 뱅킹, ATM, 신용카드 등 다양하다.

신고를 하지 않거나 허위 신고를 한 경우, 또는 납부를 지연한 경우에는 가산세가 부과된다. 또한, 지방세기본법에 따라 체납된 세금에 대해서는 체납 처분이 진행될 수 있다. 납세의무자가 신고 기간 내에 신고하지 않으면, 관할 지방자치단체가 장부 등 자료에 따라 직권으로 과세표준과 세액을 조사·결정한다.

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 고가의 부동산을 보유한 개인 또는 법인에게 부과되는 누진세이다. 이 세금은 부동산의 과도한 보유와 투기를 억제하고 재산 불평등을 완화하기 위한 목적으로 도입되었다. 과세 대상이 되는지는 공시가격을 기준으로 한 보유 부동산의 총합과 개별 부동산의 가격에 따라 결정된다.

개인의 경우, 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재하는 다음 부동산의 공시가격 합계가 6억 원을 초과하면 과세 대상이 된다.

• 주택: 분양권과 입주권을 포함한다.

• 토지: 임야와 전·답·과수원 등을 포함한다.

• 상가·오피스텔 등의 비주거용 건물

법인의 경우, 국내 부동산의 공시가격 합계가 80억 원을 초과하면 과세 대상이 된다. 법인은 개인과 달리 주택과 토지, 건물을 구분하지 않고 모든 부동산의 가치를 합산한다.

과세 요건을 충족하더라도 모든 부동산이 과세되는 것은 아니다. 개인은 아래 표와 같이 공시가격 합계에서 기본 공제액(6억 원)과 1주택자에 대한 추가 공제[4]를 적용한 후 남는 금액, 즉 과세표준에 대해 세금을 낸다. 또한 개별 부동산의 공시가격이 다음 기준 미만인 경우 해당 자산은 과세 대상에서 제외된다.

예를 들어, A씨가 공시가격 4억 원인 주택 한 채와 2억 원인 토지 한 필지를 보유한 경우, 부동산 합계는 6억 원이므로 기본 공제액과 동일하여 과세 대상이 되지 않는다. 또한 주택과 토지 각각의 가격이 위의 개별 제외 기준 미만이므로, 합계가 6억 원을 초과하더라도 과세 대상에서 제외된다.

종합부동산세의 세율은 누진세 구조를 채택하여, 과세 대상 부동산의 공시가격 합계액이 높을수록 더 높은 세율이 적용된다. 이는 재산의 집중을 완화하고 사회적 형평성을 제고하기 위한 목적을 지닌다. 세율은 기본적으로 종합부동산세법에 따라 구간별로 차등 적용되며, 주택과 토지에 대해 각각 다른 세율표가 존재한다.

주택에 대한 세율은 다음과 같은 누진 구조를 따른다. 기준 공시가격 합계액이 6억 원 이하인 부분은 0.5%의 세율이 적용된다. 이후 구간별로 세율이 점차 상승하여, 6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 0.7%, 9억 원 초과 12억 원 이하 구간은 1.0%, 12억 원 초과 50억 원 이하 구간은 1.5%, 50억 원 초과 94억 원 이하 구간은 2.0%, 94억 원 초과 부분에 대해서는 2.5%의 최고 세율이 적용된다[5].

토지에 대한 세율 역시 누진제를 적용하지만, 주택보다 높은 세율로 설계되어 있다. 예를 들어, 기준 공시가격 합계액이 5억 원 이하인 부분은 0.5%이지만, 5억 원 초과 10억 원 이하 구간은 0.75%, 이후 구간이 올라갈수록 세율이 높아진다. 특히 300억 원을 초과하는 부분에 대해서는 2.5%의 세율이 적용된다. 일정 요건을 충족하는 다주택자나 고가주택 소유자의 경우, 기본 세율에 추가적인 가중세율(일명 '중과세')이 적용되어 실질 부담세율이 더욱 높아질 수 있다.

종합부동산세액은 '과세표준 × 세율'의 기본 공식으로 계산되지만, 여기에 기초공제와 가구별 공제 등 다양한 공제를 적용한 후 최종 산출된다. 따라서 동일한 공시가격의 부동산을 보유하더라도 가구 구성이나 다른 보유 재산에 따라 납부할 세액에는 차이가 발생한다.

납세의무자는 매년 6월 1일부터 6월 30일까지 관할 지방자치단체에 재산세 과세표준과 세액을 신고하고 납부해야 한다. 신고는 주소지를 관할하는 시·군·구청 또는 읍·면·동 사무소를 방문하거나, 인터넷(홈택스)을 통해 할 수 있다. 신고 기간 내에 신고하지 않으면 무신고 가산세가 부과된다.

세액은 신고한 과세표준에 지방세법이 정한 세율을 적용하여 계산한다. 납부는 신고 기간인 6월 내에 일시납이 원칙이다. 다만, 세액이 일정 금액을 초과하는 경우 등에는 6월과 8월에 나누어 납부하는 분할납부 제도를 선택할 수 있다. 납부는 신용카드, 계좌이체, 가상계좌 입금 등의 방법으로 가능하다.

신고 및 납부 후, 관할 지방자치단체는 납세자의 신고 내용을 검토하여 부과 고지서를 발부한다. 신고 내용과 지방자치단체의 조사 결과에 차이가 있을 경우, 차액에 대한 추가 고지 또는 환급이 이루어진다. 납부 기한을 넘기면 체납된 세액에 대해 가산금이 부과된다.

재산세 감면은 특정 요건을 충족하는 부동산에 대해 세부담을 경감하는 제도이다. 주로 공공복리 증진, 국민생활 안정 지원, 특정 정책 목표 달성을 위해 시행된다. 감면은 세액을 일부 또는 전부 면제하는 형태로 적용되며, 지방세법 및 관련 조례에 근거한다.

주요 감면 대상은 다음과 같다.

감면을 받기 위해서는 소유자가 관할 지방자치단체에 신청서와 증빙 서류를 제출해야 한다. 신청 시기가 지나면 소급 적용이 어려울 수 있으므로 시기적절한 신청이 중요하다. 감면 요건은 해당 지자체의 조례에 따라 세부 사항이 달라질 수 있다.

감면 적용 후에도 해당 요건(예: 농지의 농업 경작)을 유지해야 하며, 요건을 상실하면 감면이 취소되고 과거 감면받은 세액을 추징당할 수 있다. 또한, 종합부동산세와는 별개의 제도로, 재산세 감면이 종합부동산세 납부 의무까지 면제해 주지는 않는다.

종합부동산세 공제는 과세 대상자의 부담을 완화하고, 특정 목적을 고려하여 세액을 감면해 주는 제도이다. 공제는 과세표준에서 일정 금액을 차감하는 기본공제와 특정 유형의 부동산에 대해 적용되는 특별공제로 구분된다.

기본공제는 모든 납세의무자에게 적용되는 공제로, 과세표준에서 일정 금액을 차감한다. 예를 들어, 1세대 1주택자의 경우 주택에 대한 공제액이 적용되며, 토지나 주택 이외의 부동산에 대해서도 별도의 기본공제 한도가 존재한다. 이 금액은 정책에 따라 변동될 수 있다.

특별공제는 특정 조건을 충족하는 부동산에 대해 추가적으로 적용된다. 주요 특별공제 항목은 다음과 같다.

공제를 적용받기 위해서는 납세자가 해당 요건을 충족함을 지방세 신고 시 증명 자료와 함께 제출해야 한다. 공제 미적용, 공제 요건 해석 등을 둘러싼 분쟁이 발생할 경우, 납세자는 이의신청이나 행정심판을 통해 구제를 받을 수 있다.

재산세와 종합부동산세의 과세 기준은 해당 부동산의 공시가격을 기초로 산정된다. 공시가격은 국토교통부가 매년 공시하는 개별공시지가와 표준주택가격 등을 의미하며, 이는 시장 실거래가보다 낮은 경우가 많아 실제 과세 기준액과 시장 가치 간 괴리를 발생시키는 원인이 된다[11]. 이로 인해 공시가격의 적정성과 평가 방법을 둘러싼 분쟁이 지속적으로 제기된다.

주요 분쟁 유형은 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째는 개별 공시가격 자체의 정확성을 다투는 경우이다. 예를 들어, 인근 유사 토지나 주택에 비해 지나치게 높게 평가되었거나, 지형이나 이용 제한 등 불리한 조건이 반영되지 않았다는 주장이 여기에 해당한다. 둘째는 공시가격을 적용하는 과정에서 발생하는 분쟁이다. 다가구주택이나 복층구조 주택의 용적률 산정 방식, 대지지분의 분할 평가 문제, 또는 주택유형 판단 오류 등이 대표적 사례이다.

이러한 분쟁이 발생할 경우, 납세자는 이의신청 절차를 통해 구제를 받을 수 있다. 먼저, 해당 지방자치단체의 조례에 따라 세무 당국에 이의를 제기하여 재심사를 요청한다. 이의신청 결과에 불복하는 경우, 국세심판원에 심판을 청구하거나 행정소송을 제기할 수 있다. 특히 공시가격에 관한 분쟁은 전문적인 부동산평가 지식이 요구되기 때문에, 감정평가사의 의견서나 비교 대상 물건의 실거래가 자료 등 객관적 증거를 제출하는 것이 중요하다.

부당과세 구제 절차는 납세자가 재산세 또는 종합부동산세의 과세 처분이 부당하다고 판단할 때 이를 시정받기 위해 취할 수 있는 법정 절차를 말한다. 주된 구제 수단으로는 이의신청, 심사청구, 행정소송이 있으며, 이는 단계적으로 진행된다. 납세자는 과세표준과 세액에 대한 통지서(납부고지서)를 받은 날부터 90일 이내에 해당 지방자치단체의 장에게 이의신청을 제기할 수 있다.

이의신청 결과에 불복하거나, 이의신청을 생략한 경우에는 국세청 소속의 조세심판원에 심사청구를 할 수 있다. 심사청구는 일반적으로 이의신청 기간이 끝난 날부터 90일 이내에 제기해야 한다. 조세심판원의 재결에 대해서도 불복이 있는 경우, 최종적으로 행정법원에 행정소송을 제기하여 사법적 판단을 받을 수 있다. 소송 제기 기간은 재결서 정본을 받은 날부터 90일 이내이다.

구제 절차 진행 중에는 해당 세액의 납부의무가 소멸하지 않으나, 이의신청이나 심사청구를 제기한 경우 납부기한이 도래한 세액에 대해서는 가산금의 부과가 유예된다[12]. 다만, 원본세액은 법정 납부기한 내에 납부해야 하며, 나중에 과세 처분이 취소되거나 변경되면 환급받게 된다. 이러한 절차는 납세자의 권리 보호와 함께 과세 당국의 적법한 절차 준수를 담보하는 기능을 한다.