부동산 소유권 (r1)

부동산 소유권은 물권의 일종으로, 특정한 부동산을 가장 포괄적으로 지배할 수 있는 권리이다. 물권으로서의 특성은 주로 대물권적 효력, 배타성, 절대성, 그리고 물권법정주의의 적용을 받는다는 점에서 나타난다.

우선 부동산 소유권은 대물권적 효력을 가진다. 이는 권리의 객체가 특정 물건(부동산)이며, 그 물건을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리라는 의미이다. 권리의 내용이 사람에 대한 급부를 요구하는 채권과는 근본적으로 구별된다. 또한 배타성을 가지므로, 동일한 부동산 위에 동일 내용의 소유권이 둘 이상 존재할 수 없다. 하나의 물건에는 하나의 소유권만이 인정되는 일물일권주의 원칙이 적용된다.

이 권리는 절대권으로서 세상 모든 사람에게 그 존중을 요구할 수 있다. 누구든지 소유권자의 의사에 반해 그 권리를 침해하거나 방해해서는 안 된다. 이러한 절대성은 물권적 청구권을 통해 보호받는다. 한편, 소유권은 물권법정주의의 적용을 받는다. 이 원칙에 따르면, 소유권을 포함한 모든 물권의 종류와 내용은 법률로 정해져야 하며, 당사자의 임의로 새로운 종류의 물권을 창설할 수 없다[1]. 이는 거래의 안전과 법적 안정성을 확보하기 위한 것이다.

부동산 소유권은 물권 중에서도 가장 완전한 권리로, 소유자가 그 물건을 법률의 범위 내에서 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있는 절대권이다. 이는 특정인에 대하여 일정한 행위를 요구할 수 있는 채권과 구별되는 개념으로, 권리의 효력이 모든 사람에게 미친다는 점에서 절대적 성격을 지닌다. 따라서 소유권자는 누구에게도 방해받지 않고 자신의 소유물을 지배할 수 있는 권리를 갖는다.

절대권으로서의 부동산 소유권은 강력한 배타성을 특징으로 한다. 이는 하나의 물건 위에 동일한 내용의 소유권이 둘 이상 존재할 수 없음을 의미한다. 예를 들어, 특정 토지에 대해 A의 소유권이 성립하면, 그 토지에 대한 B의 소유권은 동시에 성립할 수 없다. 이 배타성은 소유권의 본질적 속성으로, 소유권의 내용인 사용, 수익, 처분의 권능이 전면적으로 배타적으로 행사됨을 보장한다.

배타성의 효과는 구체적으로 소유물반환청구권과 방해배제청구권 등 물권적 청구권을 통해 실현된다. 소유권을 침해하는 자가 있을 경우, 소유권자는 그 자에 대해 소유물의 반환을 요구하거나 침해 상태의 제거 및 예방을 청구할 수 있다. 이러한 청구권은 소유권의 배타적 지배를 회복하고 유지하기 위한 수단으로 기능한다.

다만, 소유권의 절대성과 배타성은 무제한적인 것은 아니다. 현대 법제에서는 공공복리나 타인의 권리 보호를 위해 다양한 제한을 두고 있다. 도시계획법이나 건축법에 따른 규제, 민법상의 인접관계에 관한 규정(예: 민법 제217조 이하) 등은 소유권 행사의 절대적 자유를 제한하는 대표적인 예시이다. 따라서 소유권은 법률이 정한 범위 내에서만 그 절대적·배타적 효력을 갖는다.

원시취득은 기존의 권리자로부터 권리를 이전받는 승계취득과 달리, 처음으로 소유권을 취득하는 것을 말한다. 민법은 선점, 부합, 첨부, 과실, 등기, 시효취득 등 여러 원시취득 사유를 규정하고 있다. 이는 법률의 규정에 의해 직접 소유권이 발생하거나, 특정 사실 행위의 완성으로 소유권이 새롭게 생겨나는 경우를 포함한다.

주요 원시취득 방법은 다음과 같다.

이 중 부동산과 관련하여 특히 중요한 것은 시효취득과 등기이다. 시효취득은 장기간의 점유 사실이 법률적 안정성을 인정받아 새로운 소유권을 생성시키는 제도이다. 또한, 표시등기나 소유권보존등기와 같은 등기 절차 자체가 권리 발생의 요건이 되어 원시취득의 한 형태가 되기도 한다. 원시취득으로 권리를 취득한 자는 그 물건 위에 존재하던 기존의 모든 부담(예: 저당권)이 소멸하는 효과를 얻는다[2].

승계취득은 기존 소유자로부터 소유권을 이전받아 취득하는 방식을 말한다. 이는 원시취득과 대비되는 개념으로, 전 소유자의 권리관계를 그대로 승계한다는 특징을 가진다. 승계취득의 대표적인 원인으로는 매매, 상속, 증여 등이 있다.

매매에 의한 취득은 가장 일반적인 방식이다. 당사자 간에 부동산 매매계약이 체결되고, 대금지급과 소유권이전등기의 절차를 거쳐 소유권이 매수인에게 이전된다. 이 경우, 매도인의 소유권에 하자가 있으면 매수인도 그 하자를 승계할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 상속에 의한 취득은 상속개시, 즉 피상속인의 사망으로 발생한다. 상속인은 피상속인이 소유했던 부동산에 대한 소유권을 포괄적으로 승계받으며, 상속등기를 통해 그 권리를 공시한다.

승계취득의 구체적 유형과 요건은 다음과 같이 정리할 수 있다.

승계취득에서는 전 소유자의 권리를 그대로 이어받기 때문에, 해당 부동산에 설정된 저당권이나 지상권 같은 제한물권도 함께 승계될 수 있다. 또한, 소유권 이전의 완성을 위해서는 반드시 부동산등기를 통해 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 갖추어야 한다.

소유권의 가장 핵심적인 내용은 소유자가 그 소유물을 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있는 권능이다. 이 세 가지 권능을 통칭하여 소유권의 '적극적 효력'이라고 부른다. 사용권은 소유물을 사실상 지배하고 활용하는 권리이며, 수익권은 소유물로부터 생기는 과실(天然果實 또는 法定果實)을 수취하는 권리를 말한다. 처분권은 소유물의 법적 운명을 결정하는 권리로, 매매나 증여와 같은 법률적 처분과 소멸·변경과 같은 사실적 처분 모두를 포함한다.

그러나 이러한 권리 행사는 무제한적이지 않다. 소유권은 공공복리나 타인의 권리와 조화를 이루도록 여러 측면에서 제한을 받는다. 공법적 제한으로는 도시계획법, 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 따른 용도지역·지구제, 건축규제, 공용징수 등이 있다. 사법적 제한으로는 민법상의 인접관계에 관한 규정(소유권의 제한)이 대표적이며, 이는 이웃 토지 소유자 간의 이해 조정을 위한 것이다.

이러한 제한에도 불구하고, 소유권자는 법률의 범위 내에서 자신의 의사에 따라 위 세 권능을 자유롭게 행사할 수 있다. 다만 권리 행사가 사회질서에 반하거나 권리 남용에 해당할 경우 법적 보호를 받지 못한다[3]. 따라서 소유권은 절대적 권리가 아니라 사회적 책임을 수반하는 권리로 이해된다.

부동산 소유권은 사유재산권의 핵심이지만, 공공의 이익을 위해 여러 공법에 의해 제한을 받는다. 이러한 제한은 국가나 지방자치단체가 법령을 통해 소유권의 행사 내용이나 범위를 규제하는 것을 의미하며, 공법적 제한 또는 공적 제한이라고 한다. 그 근거는 헌법 제23조 제2항의 "재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다"는 규정에서 찾을 수 있다.

주요 공법적 제한으로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 따른 도시계획 제도가 있다. 이 법은 토지를 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역 등)과 용도지구로 구분하여 건축물의 용도, 높이, 용적률, 건폐율 등을 제한한다. 예를 들어, 녹지지역에서는 개발 행위가 엄격히 통제되며, 개발제한구역(그린벨트)에서는 원칙적으로 건축이 허용되지 않는다. 또한 도시·군계획시설(도로, 공원, 학교 등)의 결정은 해당 부지에 대한 소유권 행사를 근본적으로 제약한다.

건축법은 건축물의 안전, 환경, 미관을 위해 세부적인 기준을 설정한다. 소유자는 건축허가를 받아야 하며, 법정 절차와 구조 안전, 방화, 주차장 설치 등 다양한 기술기준을 준수해야 한다. 문화재보호법은 문화재로 지정된 부동산에 대해 소유권자의 임의적인 변경이나 처분을 금지하거나 제한한다. 그 외에도 농지법은 농지의 전용을 허가제로 규정하고, 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률은 산림의 벌채 등에 제한을 가한다.

이러한 공법적 제한을 위반한 행위(예: 무단 건축, 허가 없이 농지를 전용한 경우)는 행정처분(허가 취소, 원상회복 명령, 과태료)의 대상이 되며, 경우에 따라 형사처벌을 받을 수 있다. 다만, 공법적 제한이 지나치게 과도하여 소유권의 본질적 내용을 침해하는 경우에는 손실보상을 청구할 수 있다는 점이 헌법재판소와 대법원 판례를 통해 인정되고 있다.

부동산 소유권은 무제한적인 권리가 아니다. 타인의 권리와 공공의 이익을 조화시키기 위해 사법(私法)에 의한 여러 제한을 받는다. 그 중 가장 대표적인 것이 인접관계에 기인한 제한이다. 이는 서로 인접한 토지의 소유자 상호 간에 그 소유권의 행사를 일정 범위 내에서 제약하거나 상대방의 권리 행사를 용인할 의무를 부과하는 법리를 말한다.

인접관계에 의한 제한의 구체적 내용은 민법 제211조부터 제244조에 규정되어 있다. 주요 내용으로는 통행권, 수류권, 담장설치권, 경계표·담장의 공유 추정, 인지소유권, 수지(樹枝) 절제권, 근린사용권 등이 포함된다. 예를 들어, 토지가 공로에 접하지 않아 주위 토지를 통행하지 않고는 공로에 출입할 수 없는 경우(포위지)에는 그 주위 토지의 소유자는 통행을 허용해야 한다. 또한, 이웃 토지에서 뿌리가 넘어오거나 가지가 늘어져 방해가 될 때에는 그 절제를 요구할 수 있다.

이러한 규정들은 소유권의 절대성과 배타성을 완화하여 사회공동생활의 조화와 이웃 간의 공존을 도모하는 데 목적이 있다. 따라서 소유권자는 자신의 재산을 사용·수익·처분할 자유가 있지만, 그 행사가 이웃의 정당한 이익을 현저히 침해해서는 안 된다는 권리남용 금지의 원칙과도 연결된다. 인접관계에서 발생하는 분쟁은 상호 협의를 원칙으로 하며, 협의가 불가능할 경우 최종적으로 법원의 판단에 의하여 해결된다.

소유물반환청구권은 부동산 소유권 또는 동산의 소유자가 그 물건의 점유를 불법적으로 빼앗긴 경우, 점유자에게 그 물건의 반환을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 민법 제213조에 규정된 물권적 청구권의 하나로, 소유권의 절대적·배타적 효력을 실현하기 위한 구체적 수단이다. 이 권리는 소유권 그 자체에 부수하여 발생하는 권리이므로, 소유권이 존재하는 한 별도의 행사 요건을 갖추지 않아도 당연히 인정된다.

청구권의 행사 요건은 다음과 같다. 첫째, 청구권자가 청구 대상 물건의 소유자여야 한다. 둘째, 상대방이 목적물을 점유하고 있어야 한다. 셋째, 상대방의 점유가 권원 없이 이루어진 불법 점유여야 한다. 즉, 점유권원이 없는 무권점유자에게 청구할 수 있다. 상대방이 점유를 개시할 당시에는 정당한 권원이 있었더라도 그 후 권원이 소멸한 경우(예: 임대차 기간 만료 후 명도하지 않는 경우)에도 불법 점유에 해당한다.

이 청구권의 효과는 점유자의 현재 점유 상태에 따라 달라진다. 점유자가 목적물을 현실적으로 보유하고 있으면 그 반환을 청구할 수 있다. 반면, 점유자가 이미 목적물을 제3자에게 양도하여 점유를 상실한 경우, 그 제3자가 선의이며 과실 없이 취득한 경우를 제외하고는, 부당이득 반환청구 등 다른 청구를 통해 구제를 받아야 한다. 또한, 반환 청구와 함께 점유 기간 동안 얻은 과실의 반환도 함께 청구할 수 있다.

소유물반환청구권은 소멸시효의 적용을 받지 않는다는 점이 특징이다. 이는 소유권이 시효로 소멸하지 않는 것과 그 맥락을 같이한다. 다만, 반환 청구권의 행사가 장기간 지체되면 권리남용에 해당할 수 있다는 판례가 있다[5]. 또한, 점유자가 반환을 거부하는 정당한 사유(예: 유치권)가 있는 경우에는 청구가 배척된다.

방해배제청구권은 소유권의 현행 침해 상태를 제거하여 원상회복을 구하는 권리이다. 예를 들어, 타인이 소유자의 토지에 무단으로 건물을 짓거나 쓰레기를 쌓아두는 경우, 소유자는 그 건물의 철거나 쓰레기의 제거를 요구할 수 있다. 이 청구권은 침해가 현재 진행 중이거나 지속되고 있을 때 행사할 수 있으며, 침해 행위를 한 자 또는 현재 침해 상태를 유지하고 있는 자를 상대로 청구한다.

방해예방청구권은 장래 발생할 것이 명백한 소유권 침해를 미리 막기 위한 권리이다. 침해가 아직 발생하지 않았지만, 객관적 상황으로 보아 그 발생이 현저히 예상될 때 인정된다. 예를 들어, 인접한 토지에 건축 중인 건물이 완공되면 자신의 토지에 일조권 침해나 낙석의 위험이 발생하는 경우, 그 공사 중지나 예방 조치를 청구할 수 있다. 다만, 침해의 위험성이 추측에 그치는 것이 아니라 구체적이고 현저해야 한다는 점에서 방해배제청구권보다 엄격한 요건이 요구된다.

이 두 청구권은 민법 제213조에 근거한 물권적 청구권으로, 소유권의 완전한 지배를 보장하기 위한 보조적 수단이다. 소유권 침해로 인한 손해배상 등 채권적 청구권과는 별개로 행사할 수 있으며, 소유권 자체의 존속을 전제로 하므로 소멸시효의 적용을 받지 않는다는 것이 통설과 판례의 입장이다[6].

공유는 한 개의 물건을 수인이 소유권을 공동으로 가지는 형태이다. 각 공유자는 그 물건에 대해 지분을 가지며, 그 지분의 비율에 따라 사용·수익할 수 있고 지분을 자유롭게 처분할 수 있다. 민법 제262조에 규정된 가장 일반적인 공동소유 형태이다.

공유물의 관리 및 처분은 공유자 지분의 과반수로 결정한다. 그러나 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다. 공유자는 언제든지 자신의 지분을 분할하여 공유관계에서 탈퇴할 것을 청구할 수 있으며, 물건의 성질상 분할이 불가능하거나 분할로 인해 현저히 가치가 감소할 경우에는 경매를 청구할 수 있다.

공유는 합유나 총유와 구별된다. 합유가 구성원의 신원이 중요한 조합이나 합자회사와 같은 단체의 공동소유인 반면, 공유는 단순히 재산을 함께 소유하는 개인들의 결합에 불과하다. 총유는 구성원에게 지분권이 인정되지 않는 사단법인의 소유 형태이다.

합유는 공동소유의 한 형태로, 법률상 또는 관습상 공동관계에 있는 단체가 구성원의 지분 없이 단체 자체의 이름으로 부동산 소유권을 가지는 것을 말한다. 합유의 목적물은 단체의 단일한 소유이며, 구성원은 합유물에 대해 지분을 가지지 않는다. 대표적인 예로는 민법상의 조합 재산이나 상법상의 합명회사·합자회사의 재산이 있다.

합유물의 관리와 처분은 공동관계를 규율하는 법률 또는 계약(정관 등)에 따라야 하며, 보통 구성원의 공동행위 또는 특정한 대표자의 행위를 통해 이루어진다. 구성원은 합유물을 공동으로 사용·수익할 수 있지만, 개별적으로 자신의 지분을 처분하거나 분할을 요구할 수 없다. 구성원의 지위는 일반적으로 양도 또는 상속될 수 없으며, 구성원의 변경이 있더라도 합유 자체는 존속한다.

합유는 구성원 간의 신뢰 관계를 바탕으로 한 밀접한 공동관계를 전제로 하기 때문에, 그 성립과 운영은 해당 단체의 설립 목적과 규약에 크게 의존한다. 합유관계가 해소되는 경우, 즉 조합이 해산하거나 회사가 청산될 때에는 합유물은 처분되고 그 잔여재산은 구성원에게 배분되거나 설립 목적에 따라 처리된다.

총유는 법인이 구성원을 떠나 독립적으로 소유권의 주체가 되는 형태이다. 공유나 합유와 달리, 구성원은 총유재산에 대해 지분을 가지지 않으며, 따라서 그 지분을 처분하거나 상속할 수 없다. 구성원의 권리는 단지 법인의 구성원으로서 법인이 정한 방법에 따라 재산을 사용·수익할 수 있는 권리에 국한된다.

총유재산의 관리와 처분은 반드시 해당 법인의 정관이나 규약에 따르며, 구성원 개인의 의사로는 행해질 수 없다. 대표적인 예로는 사단법인이나 재단법인이 보유한 재산, 마을 공동체의 공유수면이나 입회권, 그리고 종중이나 문중의 종중재산 등이 있다. 이러한 재산은 법인 자체의 소유이므로, 구성원이 탈퇴하거나 새로운 구성원이 가입한다고 해서 재산권 관계에 변동이 생기지 않는다.

총유의 법적 관계를 요약하면 다음과 같다.

총유 제도는 특정 공동체의 목적 재산을 구성원 개인의 사정으로부터 보호하여 그 유지와 영속성을 도모하는 기능을 한다. 따라서 민법 제275조는 총유에 대해 법인의 정관이나 규약에 특별한 규정이 없으면 공유에 관한 규정을 준용한다고 규정하고 있다[10].

절대적 소멸은 소유권이 그 객체인 부동산 자체의 소멸이나 법률에 의한 강제적 박탈로 인해 권리 자체가 완전히 소거되는 것을 의미한다. 이는 권리자가 다른 특정인에게 권리를 이전함으로써 발생하는 상대적 소멸과 구별된다. 절대적 소멸의 주요 원인으로는 멸실, 몰수, 공용징수, 시효취득에 의한 소멸 등이 있다.

멸실은 부동산 그 자체가 물리적으로 소멸하여 소유권의 객체가 사라지는 경우이다. 예를 들어, 토지가 지진으로 인해 바다에 침수되거나, 건물이 화재로 전소되어 흔적도 없이 사라지는 경우가 해당한다. 이때 소유권은 객체의 소멸과 함께 당연히 소멸한다. 부분적 멸실의 경우, 남은 부분에 대한 소유권은 존속하지만, 멸실된 부분에 대한 권리는 소멸한다.

법률에 의한 강제적 박탈로서의 절대적 소멸에는 몰수와 공용징수가 대표적이다. 몰수는 범죄 행위에 대한 형사 제재나 행정 제재로서 국가가 소유자의 의사와 관계없이 부동산을 강제로 취득하여 소유권을 소멸시키는 제도이다. 공용징수는 공공사업을 위해 필요한 경우에 정당한 보상을 지급하고 사유재산을 강제로 취득하는 절차로, 징수 처분이 확정되면 원 소유자의 소유권은 소멸하고 국가나 지방자치단체 등 시행자의 소유권이 성립한다.

이러한 절대적 소멸이 발생하면, 소유권은 소멸할 뿐만 아니라 그 부동산을 기초로 설정된 저당권이나 지상권 같은 제한물권도 함께 소멸하는 것이 원칙이다. 다만, 공용징수의 경우에는 보상금에 대한 압류나 가압류와 같은 채권적 권리가 이전될 수 있다.

소유권의 상대적 소멸은 소유권이 특정 권리 주체를 떠나 다른 권리 주체에게로 이전되는 것을 의미한다. 이는 소유권 자체가 절대적으로 소멸하는 것이 아니라, 권리의 주체만이 변경되는 현상이다. 가장 일반적인 원인은 매매, 증여, 교환과 같은 물권변동을 목적으로 하는 법률행위에 의한 양도이다. 또한 상속이나 유증과 같은 사망을 원인으로 하는 권리 이전도 상대적 소멸에 해당한다.

양도에 의한 소유권 이전은 일반적으로 당사자 간의 합의(물권변동의 의사표시)와 등기라는 공시방법의 갖춤으로 효력이 발생한다. 예를 들어, A가 B에게 토지를 매도하는 경우, 매매계약과 소유권 이전등기의 완료로 B에게 소유권이 귀속되고 A의 소유권은 상대적으로 소멸한다. 이때, 등기는 대항요건이자 공시방법으로서 중요한 역할을 한다.

상대적 소멸의 다른 유형으로는 강제경매나 공매와 같은 공법상의 처분에 의한 이전이 있다. 이는 권리자의 의사와 무관하게 법정 절차에 따라 소유권이 새로운 낙찰자나 매수인에게로 이전되는 경우이다. 또한, 시효취득도 기존 소유자의 권리가 소멸하고 새로운 소유자가 권리를 취득하는 상대적 소멸의 한 형태로 볼 수 있다.

이러한 상대적 소멸은 권리 변동의 정형화된 채널을 통해 거래 안전과 법적 안정성을 보장하는 기능을 한다. 따라서 원시취득과 달리, 기존 소유권에 존재하던 저당권 등의 담보물권이나 지상권 같은 용익물권은 특별한 사정이 없는 한 새로운 소유자에게 그대로 이전(부종성)되는 것이 원칙이다.

등기는 부동산등기법에 따라 부동산의 권리관계를 공시하는 절차이다. 등기의 주요 효력은 대항력과 공신력으로 구분된다.

대항력은 등기를 통해 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 의미한다. 민법 제186조는 "부동산에 관한 물권의 득실변경은 등기를 하지 아니하면 제3자에게 대항하지 못한다"고 규정한다. 예를 들어, A가 B에게 토지를 매도하고 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 B가 C에게 동일 토지를 재매도하고 C가 먼저 등기를 마쳤다면, B는 A에 대한 소유권을 C에게 대항할 수 없다[15]. 이는 거래의 안전을 보호하기 위한 것이다.

공신력은 등기부에 기재된 사항이 진실한 것으로 믿고 행위한 선의의 제3자를 보호하는 효력이다. 부동산등기법 제56조는 등기부가 진실한 권리관계를 반영하지 않아도, 선의로 권리를 취득한 제3자는 그 권리를 잃지 않는다고 규정한다(공신주의). 그러나 공신력은 원인무효의 등기나 위조서류에 의한 등기 등 매우 제한된 경우에만 인정되며, 대부분의 등기는 형식심사주의에 따라 기술적 공시 기능만을 가진다[16]. 따라서 등기의 공신력은 절대적이지 않다.

등기의 효력과 관련하여, 선의취득 제도는 공신력의 한 예로 볼 수 있다. 또한, 가등기나 예고등기는 본등기와는 다른 효력을 가지며, 특히 가등기는 본등기를 할 때까지의 사이에 생긴 제3자에 대한 관계에서 대항력을 갖는다[17].

부동산등기법은 부동산에 관한 권리 관계를 공시하고, 거래의 안전을 도모하기 위한 법률이다. 주요 규정은 등기 절차, 등기 사항, 등기의 효력 등을 체계적으로 정리한다.

등기의 종류는 크게 표시등기와 권리등기로 구분된다. 표시등기는 부동산 자체의 표시(소재, 지번, 지목, 면적 등)에 관한 등기이며, 권리등기는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 물권의 설정·이전·변경·소멸에 관한 등기이다. 등기 절차는 원칙적으로 신청주의에 따라 권리자 또는 이해관계인의 신청에 의해 진행된다[18]. 등기 신청은 서면으로 하며, 필요한 서류(등기원인을 증명하는 서류, 등기필증, 신분증명서류 등)를 첨부해야 한다.

등기관은 등기 신청이 법적 요건을 갖췄는지 심사하여, 적법하면 등기부에 기재하고 신청인에게 등기필증을 교부한다. 등기부는 전산정보처리조직에 의하여 관리되는 전산등기부가 원칙이다. 등기에 하자가 있어 정정이 필요한 경우나 등기부 기재 사항에 대하여 이의가 있는 경우를 위해 이의신청, 정정신청, 말소신청 등의 특별 절차도 마련되어 있다. 또한, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(실명법)에 따라 명의신탁 등 허위의 등기를 방지하기 위한 규정도 포함된다.