공간사업군

도시혁신구역은 공간혁신구역의 세 가지 유형 중 하나로, 도심이나 부도심, 생활권의 중심지역 등에서 창의적이고 혁신적인 도시공간의 개발을 목적으로 지정된다. 이 구역은 용도지역과 용도지구, 도시·군계획시설 및 지구단위계획의 결정, 건폐율과 용적률, 건축물의 높이 제한 등 기존 도시계획 규제를 유연하게 완화하거나 배제할 수 있는 특례를 적용받는다. 이를 통해 기존의 토지 이용 체계를 벗어나 자유롭고 혁신적인 공간 재구조화가 가능해진다.

주요 지정 대상지는 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역, 주요 기반시설과 연계해 지역의 거점 역할을 수행할 수 있는 지역 등이다. 구체적인 지정 및 변경, 그리고 도시혁신계획의 수립은 공간재구조화계획의 결정 절차를 통해 이루어진다. 이 과정에서 국토교통부장관 또는 시·도지사는 관계 행정기관과의 협의와 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

도시혁신구역은 화이트존(White Zone)으로도 불리며, 용도와 밀도 제약 없이 자유로운 개발이 가능한 구역이라는 특징을 가진다. 이 제도를 활용한 대표적인 사례로는 서울특별시 금천구 독산동의 공군 부지 개발 사업이 있다. 해당 부지는 G밸리와 연계된 첨단 산업거점 및 직주근접 복합도시로 조성될 예정이다.

복합용도구역은 공간혁신구역의 세 가지 유형 중 하나로, 주거, 상업, 산업, 교육, 문화, 의료 등 다양한 도시 기능이 융복합된 공간을 조성하기 위해 지정된다. 이 구역은 산업구조나 경제활동의 변화로 복합적 토지이용이 필요한 지역, 노후 건축물이 밀집하여 단계적 정비가 필요한 지역 등에 지정될 수 있다.

복합용도구역에서는 용도지역, 용도지구, 도시·군계획시설 및 지구단위계획의 결정, 주요 기반시설 확보, 건축물의 용도별 복합적 배치비율 및 규모, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 사항 등을 포함한 복합용도계획이 수립된다. 이 계획은 공간재구조화계획의 절차에 따라 결정되며, 기존의 단일 용도 제한을 탈피해 유연한 공간 구성을 가능하게 한다.

이 제도는 특히 도심 내 노후화된 지역이나 기능이 쇠퇴한 지역의 활성화에 유용하게 활용될 수 있다. 예를 들어, 기존 공업지역을 주거와 상업 기능이 결합된 생활형 복합단지로 전환하거나, 역세권을 중심으로 업무, 문화, 교통 시설을 입체적으로 복합 개발하는 데 적용될 수 있다. 이를 통해 단절된 도시구조를 정비하고 지역 경제를 활성화하는 효과를 기대할 수 있다.

도시·군계획시설 입체복합구역은 도시·군계획시설의 입체적이고 복합적인 활용을 목적으로 지정되는 공간혁신구역의 한 유형이다. 이 구역은 기존의 단일 용도로만 활용되던 도시 기반시설 부지에 새로운 기능을 추가하여 공간의 효율성을 극대화하는 것을 핵심으로 한다.

주요 지정 대상은 도시·군계획시설 준공 후 장기간 경과하여 개량이나 정비가 필요한 경우, 주변 지역 정비나 경제 활성화를 위해 복합적 이용이 필요한 경우, 첨단기술을 적용한 새로운 형태의 기반시설 구축이 필요한 경우 등이다. 대표적으로 철도역, 버스터미널, 공원, 하수처리장 등의 시설이 해당될 수 있다.

이 구역에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 기존의 건폐율, 용적률, 높이 제한 등이 완화될 수 있다. 특히 용적률은 해당 용도지역별 최대한도의 200퍼센트 이하 범위에서 따로 정해질 수 있어, 기반시설 상부나 지하 공간에 상업시설, 업무시설, 문화시설 등을 입체적으로 결합한 고밀 개발이 가능해진다. 이를 통해 도시의 토지이용 효율성을 높이고 새로운 성장 거점을 창출할 수 있다.

공간혁신구역 선도사업은 국토교통부가 공간혁신구역 제도의 본격적인 활성화를 위해 추진하는 시범 사업이다. 2024년 7월, 국토교통부는 전국에서 총 16곳의 후보지를 선정하여 발표했다. 이 사업의 목적은 새로운 제도를 활용한 창의적인 도시 공간 재구조화 모델을 발굴하고, 지역 특성에 맞는 성장 거점을 조성하는 데 있다.

선정된 후보지는 서울특별시, 부산광역시, 인천광역시, 대전광역시, 울산광역시, 경기도, 충청북도, 경상북도, 경상남도 등 전국에 분포되어 있으며, 대부분 교통 거점, 도심, 노후 공업지역, 공공시설 이전지 등 개발 수요가 높은 지역이다. 대표적인 사례로는 서울 양재역 복합환승센터, 김포공항역 복합환승센터, 금천구 독산동 공군부대 부지, 청량리역, 부산 영도구 청학동 노후공업지역, 인천 인천역 일원 등이 포함된다.

각 후보지의 관할 지방자치단체는 선정 이후 구체적인 개발계획을 담은 공간재구조화계획을 수립하게 된다. 이후 중앙도시계획위원회와 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 최종적으로 공간혁신구역으로 지정되는 절차를 밟게 된다. 국토교통부는 이 과정에서 지자체에 사전 컨설팅과 가이드라인을 제공하며, 2024년 8월 7일 제도 시행 이후 2025년 상반기 중 첫 구역 지정이 예상된다. 이 선도사업은 기존 도시계획 제도의 경직성을 탈피하고, 민간 투자를 유도하여 지역 경제를 활성화하는 데 기여할 것으로 평가받는다.

공간혁신구역 제도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)의 개정을 통해 법적 근거를 마련했다. 해당 법률 개정안(법률 제20234호)은 2024년 2월 6일에 공포되었으며, 2024년 8월 7일부터 시행되었다. 이 개정을 통해 도시계획 체계에 공간재구조화계획이라는 새로운 계획 수단이 도입되었고, 이를 통해 도시혁신구역, 복합용도구역, 도시·군계획시설 입체복합구역이라는 세 가지 유형의 공간혁신구역을 지정할 수 있게 되었다.

법률에 따르면, 공간재구조화계획은 시장 또는 군수가 입안하며, 시·도지사가 결정한다. 다만, 국토교통부장관이 직접 입안하고 결정할 수도 있다. 계획 수립 과정에는 기초조사와 주민 의견 청취가 필수적으로 진행되며, 최종 결정 전에는 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 또한, 주민이나 이해관계자도 공간재구조화계획의 입안을 제안할 수 있는 권리가 부여되었다.

이 제도의 핵심은 기존의 용도지역 제한을 넘어서 토지 이용과 건축 규제(예: 용적률, 건폐율, 높이 제한)를 유연하게 완화하거나 별도로 정할 수 있도록 하는 데 있다. 이를 통해 도시공간의 혁신적 재구조화와 융복합 개발을 촉진하여 도심의 새로운 성장거점을 조성하는 것이 목표이다.