리츠 REITs 및 부동산 간접 투자

리츠는 부동산을 소유, 운영, 개발하거나 부동산 담보 대출에 투자하여 발생하는 수익을 주주에게 배당하는 투자 신탁 형태의 법인이다. 법적 구조는 일반적으로 회사 또는 신탁의 형태를 취하며, 특정 법률에 따라 설립되어 운영된다. 대부분의 국가에서 리츠는 부동산 간접 투자를 일반 투자자에게 접근 가능하게 하고 자본 시장을 활성화하기 위한 목적으로 도입된 특수 목적 회사이다.

주요 법적 요건으로는 자산의 대부분을 부동산 관련 자산에 투자해야 하며, 발생 수익의 상당 부분을 정기적으로 배당으로 지급해야 하는 의무가 있다. 또한, 부채 비율에 제한을 두거나 특정 수준의 주식을 공개적으로 보유하도록 규정하는 경우가 많다. 이러한 구조는 리츠가 단순한 부동산 개발 회사가 아닌 수익 배당을 중심으로 하는 소득 창출 도구로서의 성격을 명확히 한다.

법적 형태는 관할권에 따라 다르다. 예를 들어, 미국에서는 회사나 신탁 형태로 설립될 수 있으며, 내국세법의 M장에 규정된 요건을 충족하면 법인세 면제 혜택을 받는다. 한국에서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)에 근거하여 부동산투자회사라는 명칭으로 설립되며, 상장 여부에 따라 상장 리츠와 비상장 리츠로 구분된다. 이러한 법적 틀은 투자자 보호와 시장 안정성을 유지하는 동시에 유동성과 투명성을 제고하는 데 목적이 있다.

리츠의 설립은 부동산 시장에 대한 소액 투자자의 접근성을 높이고, 자본 시장을 통해 부동산 개발 및 운영에 필요한 자금을 조달하려는 목적에서 비롯되었다. 1960년 미국에서 리츠 제도가 도입된 직접적인 계기는 대규모 부동산 개발 프로젝트에 대한 자금 조달 수요와, 일반 대중에게도 부동산 투자 수익을 공유할 수 있는 기회를 제공하려는 의도였다. 당시 미국 의회는 《부동산 투자회사법》을 제정하여, 특정 요건을 충족하는 회사에게 법인세를 감면하는 대신 수익의 대부분을 주주에게 배당하도록 의무화했다. 이는 부동산 투자의 유동성을 높이고, 경제 성장을 촉진하는 데 기여했다.

초기 리츠는 주로 상업용 부동산에 투자하는 자산형이었으나, 1970년대에 모기지형 리츠가 등장하며 시장이 다각화되기 시작했다. 1990년대에는 리츠가 주요 증권거래소에 상장되면서 일반 투자자들의 접근성이 크게 향상되었고, 시장 규모가 급성장하는 계기가 되었다. 21세기에 들어서는 글로벌 금융위기 이후 규제 강화와 저금리 환경이 리츠 시장 구조에 영향을 미쳤으며, 데이터 센터, 의료 시설, 셀프 스토리지 등 새로운 특수목적부동산에 투자하는 전문 리츠가 등장하는 등 진화를 거듭해 왔다.

자산형 리츠는 부동산 자체를 직접 소유, 운영, 관리하여 임대 수익과 자산 매각 차익을 주요 수익원으로 삼는 리츠의 가장 일반적인 형태이다. 이 유형은 임대료 수입을 통해 안정적인 현금 흐름을 창출하며, 부동산 가치 상승에 따른 자본 이득도 추구한다.

자산형 리츠의 포트폴리오는 매우 다양하다. 주거용 아파트, 오피스 빌딩, 쇼핑몰과 같은 상업용 부동산, 산업용 물류 창고, 데이터 센터, 호텔, 의료 시설 등 특정 부동산 분야에 집중하기도 한다. 투자 전략은 소극적인 임대 관리부터 적극적인 자산 개선, 재개발, 매입-판매 전략까지 폭넓게 펼쳐진다.

다른 유형과 비교했을 때, 자산형 리츠의 수익은 주로 임대료 수입에 기반하므로 상대적으로 안정적이다. 그러나 수익은 해당 부동산의 점유율, 지역 경제 상황, 임대 시장의 수급 관계에 직접적인 영향을 받는다. 다음 표는 자산형 리츠의 주요 특징을 요약한 것이다.

전체 리츠 시장에서 자산형 리츠는 시가총액과 수량 측면에서 가장 큰 비중을 차지한다. 투자자에게는 부동산에 대한 간접적 소유권을 제공하면서도 주식과 유사한 유동성을 갖춘 투자 수단이 된다.

모기지형 리츠는 부동산 자체를 소유하고 운영하는 대신, 부동산 담보 대출이나 모기지 담보부 증권(MBS)에 투자하여 수익을 창출하는 리츠 유형이다. 이들은 주로 대출 이자에서 발생하는 이자 수익을 주요 수입원으로 삼는다.

운용 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째, 주택이나 상업용 부동산 구매자에게 직접 모기지 대출을 제공하는 방식이다. 둘째, 이미 발행된 모기지 대출이나 모기지 담보부 증권을 시장에서 매입하여 보유하는 방식이다. 이들의 수익은 대출 금리와 자금 조달 비용 사이의 차이, 즉 이자 마진에 크게 의존한다. 따라서 이들의 운용 성과는 금리 변동에 매우 민감하게 반응한다.

자산형 리츠에 비해 일반적으로 더 높은 배당 수익률을 제공하는 경우가 많지만, 그만큼 위험도 높은 편으로 평가된다. 금리 상승 시에는 자금 조달 비용이 증가하고 기존에 보유한 저금리 채권의 가치가 하락할 수 있어 이중으로 타격을 받을 수 있다[2]. 또한 경제 불황으로 대출자의 연체나 부도가 증가하면 수익에 직접적인 악영향을 미친다.

혼합형 리츠는 자산형 리츠와 모기지형 리츠의 투자 전략을 혼합하여 운용하는 구조를 가진다. 즉, 소유한 부동산에서 발생하는 임대 수익과 함께, 다른 리츠나 부동산 관련 기업에 대한 모기지 대출 또는 부동산 담보부 증권 투자에서 발생하는 이자 수익을 동시에 추구한다. 이는 단일 유형의 리츠에 비해 수익원을 다각화하여 시장 상황 변화에 따른 리스크를 분산시키는 것을 목표로 한다.

운용 방식에 따라 자산과 모기지 투자의 비중은 크게 달라질 수 있다. 일부 혼합형 리츠는 자산 투자에 더 큰 비중을 두고 모기지 투자를 보조적 수단으로 활용하는 반면, 다른 리츠는 두 전략에 균형을 맞추거나 시장 전망에 따라 비중을 유동적으로 조정하기도 한다. 예를 들어, 상업용 빌딩을 소유하면서 동시에 주택 건설사에 대한 개발 자금 대출을 제공하는 방식이 여기에 해당한다.

그러나 이러한 다각화는 양날의 검 역할을 할 수 있다. 혼합형 리츠는 금리 변동에 따른 모기지 자산의 가치 변동 리스크와 부동산 시장의 경기 변동 리스크를 동시에 지니게 된다. 따라서 경제 상황에 따라 두 부문 모두에서 동시에 부정적 영향을 받을 가능성이 존재한다. 결과적으로, 투자자는 단일 유형의 리츠보다 복잡한 위험 구조를 이해하고 평가해야 한다.

리츠의 자산 구성은 그 유형과 투자 전략에 따라 결정된다. 자산형 리츠는 일반적으로 소득 창출이 가능한 완성된 상업용 부동산을 직접 소유하고 운영한다. 주요 투자 대상에는 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 아파트, 산업단지, 호텔, 데이터 센터 등이 포함된다. 이들은 특정 부동산 유형에 집중하는 전문화 전략을 취하거나, 여러 유형의 부동산에 분산 투자하는 다각화 전략을 채택하기도 한다.

투자 전략은 크게 성장형과 소득형으로 구분된다. 성장형 전략은 자본 이득을 목표로, 개발 단계의 프로젝트에 투자하거나 가치가 저평가된 부동산을 매입하여 재개발하는 방식을 취한다. 반면, 소득형 전략은 안정적인 임대 수익을 통한 현금 흐름 확보에 중점을 둔다. 많은 리츠는 두 전략을 혼합하여 운용한다.

운용 방식은 내부 직원이 직접 자산을 관리하는 내부 관리 방식과 외부 자산운용사에 운용을 위탁하는 외부 관리 방식으로 나뉜다. 내부 관리 방식은 이해 상충을 줄이고 비용 효율성을 높일 수 있는 장점이 있다. 리츠의 투자 결정은 지리적 위치, 임대차 시장의 건전성, 세입자의 신용도, 자산의 미래 가치 상승 잠재력 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 이루어진다.

대부분의 리츠는 법적으로 또는 정관을 통해 당기 순이익의 90% 이상을 배당으로 지급하도록 규정하고 있다. 이는 리츠가 법인세 감면 혜택을 받기 위해 반드시 충족해야 하는 핵심 조건 중 하나이다. 이러한 높은 배당 의무는 리츠를 안정적인 현금흐름을 제공하는 소득형 투자 수단으로 만드는 기반이 된다.

리츠의 수익률은 일반적으로 배당 수익률로 평가된다. 수익률은 주당 배당금을 주가로 나누어 계산하며, 시장 금리, 해당 리츠의 보유 자산에서 발생하는 임대 수익의 안정성, 부채 수준 등 다양한 요소에 영향을 받는다. 예를 들어, 금리가 상승할 때에는 채권 등 대체 투자 수단의 매력이 증가하여 리츠 주가에 하방 압력이 생기고, 이는 수익률 상승으로 이어질 수 있다.

배당금의 원천은 주로 보유 부동산에서 발생하는 임대 수익이다. 따라서 임대료 수준, 공실률, 계약 갱신 상황 등은 배당의 지속 가능성을 판단하는 중요한 지표가 된다. 일부 리츠는 자산 매각 이익이나 자본 조달을 통해서도 배당금을 조달하기도 한다.

배당 정책은 각 리츠의 운용 전략을 반영한다. 성장을 위해 재투자에 중점을 두는 리츠는 상대적으로 낮은 배당률을 유지할 수 있는 반면, 소득 분배를 최우선으로 하는 리츠는 가능한 높은 배당을 지향한다. 투자자는 단순히 수익률 숫자만 보는 것이 아니라, 배당금이 어떤 원천에서 발생하며 그 지급이 얼마나 지속 가능한지 분석해야 한다.

리츠는 부동산에 대한 간접 투자 수단으로서, 전통적인 부동산 직접 투자와 비교해 높은 유동성을 제공하는 것이 주요 특징이다. 상장된 리츠의 지분은 주식 시장에서 일반 주식과 마찬가지로 매매가 가능하여, 투자자는 물리적 부동산을 매매하는 데 따르는 복잡한 절차와 긴 시간, 높은 거래 비용 없이 투자 포지션을 쉽게 조정할 수 있다. 이는 투자 자금을 신속하게 회수하거나 재투자할 수 있는 유연성을 부여한다.

동시에 리츠는 안정적인 현금 흐름을 기반으로 한 정기적인 배당을 통해 소득 창출 효과를 제공한다. 법률에 따라 리츠는 일반적으로 당기 순이익의 90% 이상을 배당으로 지급해야 하므로[4], 투자자는 임대 수익 등에서 발생하는 소득을 상당 부분 배당 소득으로 받게 된다. 이 배당 수익률은 종종 일반 주식이나 채권의 수익률보다 높은 편이며, 이는 소득 지향적 투자자에게 매력적인 요소로 작용한다.

리츠의 소득 창출 구조는 그 자산 구성에 크게 의존한다. 예를 들어, 자산형 리츠는 상업용 빌딩, 쇼핑몰, 아파트 등에서 발생하는 임대료를 주요 수입원으로 하여 비교적 예측 가능한 현금 흐름을 만든다. 반면, 모기지형 리츠는 부동산 담보 대출의 이자 수익에서 주 소득이 발생하므로 금리 변동에 더 민감할 수 있다. 투자자는 이러한 차이를 이해하고 자신의 소득 목표와 위험 성향에 맞는 유형을 선택할 수 있다.

리츠의 가치는 주로 보유한 부동산 자산의 가치와 그로부터 발생하는 임대 수익에 의해 결정된다. 따라서 금리 변동과 부동산 시장의 사이클은 리츠 투자에 직접적인 영향을 미치는 주요 위험 요인이다.

금리 상승은 리츠에 이중적인 부담으로 작용한다. 첫째, 높은 금리는 리츠의 자금 조달 비용을 증가시킨다. 리츠는 부동산 매입이나 개발을 위해 종종 차입을 활용하는데, 금리가 오르면 이자 비용이 늘어나 순이익을 압박한다. 둘째, 금리 상승은 일반적으로 부동산 자체의 가치 하락 압력으로 이어진다. 자산 가치 평가는 미래 예상 현금흐름을 현재 가치로 할인하는 방식으로 이루어지는데, 할인율이 금리 상승에 따라 높아지면 평가액은 하락한다. 또한, 높은 금리 환경에서는 채권 등 다른 고정 수익 자산의 매력도가 상대적으로 높아져 리츠 주식에서 자금이 유출될 수 있다.

부동산 시장 리스크는 해당 리츠가 집중 투자한 부동산의 유형과 지역에 따라 다르게 나타난다. 주요 위험 요소는 다음과 같다.

특히 모기지형 리츠는 금리 변동에 더 민감한데, 이들은 모기지 대출이나 부동산 담보부 증권에 투자하여 이자 차익을 얻는 구조이기 때문이다. 금리 변동에 따른 모기지 금리와 자금 조달 비용 간의 스프레드 변화가 수익에 직접적인 영향을 미친다.

리츠는 법인세 감면을 받기 위해 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 일반적으로 이러한 요건은 소득의 대부분을 배당 형태로 주주에게 분배하도록 강제하는 내용을 핵심으로 합니다. 대표적인 조건으로는 소득의 90% 이상을 배당으로 지급해야 하며, 자산과 소득의 상당 부분이 부동산 관련 활동에서 발생해야 합니다. 또한, 주주 수와 주식의 분산 정도에 대한 기준도 존재합니다[6].

구체적인 요건은 각국의 법률에 따라 차이가 있습니다. 다음 표는 주요 조건을 비교한 것입니다.

이러한 조건을 지속적으로 위반할 경우, 해당 과세 연도에 한해 리츠 지위를 상실하여 일반 법인과 동일한 세율로 법인세를 납부해야 할 수 있습니다. 따라서 리츠 운용사는 수익 창출과 동시에 규정 준수를 위한 내부 관리에 주의를 기울입니다.

리츠 투자자에게 발생하는 과세 방식은 일반적으로 배당 소득에 대한 과세와 자본 이득에 대한 과세로 구분된다. 구체적인 과세 체계는 투자자가 소속된 국가의 세법과 리츠가 상장되어 있는 시장에 따라 상이하다.

대부분의 국가에서 리츠는 법인세 감면 혜택을 받는 대가로, 당기 순이익의 상당 부분을 배당으로 지급해야 한다. 투자자는 이러한 배당금을 받을 때 소득세를 납부한다. 예를 들어, 한국의 경우 상장 리츠에서 발생하는 배당 소득은 일반적으로 배당소득세(15.4%)가 원천징수된다[7]. 비상장 리츠의 배당 소득은 종합소득세 과세 대상이 될 수 있다. 미국의 경우, 리츠 배당금의 일부는 일반 소득으로, 일부는 자본 환원 또는 장기 자본 이득으로 분류되어 각기 다른 세율이 적용된다.

투자자가 리츠 주식을 매각하여 얻는 자본 이득에 대해서도 과세가 이루어진다. 상장 리츠 주식의 매도 차익은 해당 국가의 양도소득세 또는 자본이득세 규정에 따라 과세된다. 한국에서는 상장주식의 양도소득세가 대부분 면제되지만[8], 비상장 리츠 지분의 양도 차익은 일반적으로 과세 대상이다. 투자자는 자신의 투자 목적(소득 창출 vs. 자본 이득)과 세제 환경을 고려하여 리츠 투자를 결정해야 한다.

해외 리츠에 투자할 경우, 투자 대상국에서 원천징수되는 세금과 자국에서의 추가 과세 문제(이중과세 방지 협정 적용 여부 등)를 반드시 확인해야 한다.

한국의 리츠 시장은 2001년 부동산투자회사법이 제정되면서 공식적으로 출범했다. 초기에는 법인세 감면 등 제도적 인센티브가 부족해 성장이 더딘 편이었으나, 2015년 '주택법' 개정과 2020년 '조세특례제한법' 개정을 통해 과세 특례가 확대되며 본격적인 성장기를 맞이했다. 시장은 크게 한국거래소에 상장된 상장 리츠와 비상장 리츠로 구분되며, 자산 규모와 상품 다양성이 지속적으로 증가하는 추세다.

주요 투자 자산은 초기에는 오피스와 리테일 상업용 부동산에 집중되었으나, 점차 물류창고, 데이터센터, 숙박시설, 공장 등 특수목적 부동산으로 다각화되고 있다. 최근에는 토지신탁 리츠와 같은 새로운 형태의 상품도 등장했다. 시장 규모는 2020년대 중반 기준 자산 총액이 약 50조 원에 달하며, 국내 부동산 간접투자 시장에서 차지하는 비중이 확대되고 있다.

운용 구조 측면에서 한국 리츠는 대부분이 자산관리회사에 의해 위탁 관리되는 위탁관리형이 주류를 이룬다. 이는 자기관리형 리츠가 활성화된 해외 시장과의 주요 차이점 중 하나다. 또한, 소득 분배 요건으로 인해 배당 수익률이 비교적 높은 편이며, 이는 소득 추구형 투자자들에게 주요 매력 요소로 작용한다. 그러나 시장 규모와 유동성이 선진국 시장에 비해 상대적으로 작아 가격 변동성이 클 수 있다는 점은 주요 리스크로 지적된다.

미국은 리츠 시장의 발상지이자 세계 최대 규모의 시장을 형성하고 있다. 1960년 리츠 법 제정 이후 활성화되어, 현재 뉴욕 증권거래소와 나스닥에 수백 개의 리츠가 상장되어 있다. 주요 투자 자산은 상업용 부동산, 아파트, 데이터 센터, 셀프스토리지 등 매우 다양하며, 시가총액이 수천억 달러에 달하는 대형 리츠도 다수 존재한다. 미국 시장은 높은 유동성과 투명한 정보 공시, 그리고 성숙한 규제 체계가 특징이다.

글로벌 시장은 미국을 중심으로 유럽, 아시아 등지로 확산되었다. 주요 국가별 시장 특징은 다음과 같다.

한국 시장(K-REITs)은 2001년 제도가 도입되었으나, 상장 리츠 중심의 미국이나 일본과 달리 비상장 리츠의 비중이 압도적으로 크다는 점에서 차별성을 보인다[12]. 이로 인해 개인 투자자의 접근성과 시장의 유동성은 상대적으로 낮은 편이다. 반면, 글로벌 시장은 개인 투자자도 주식처럼 쉽게 매매할 수 있는 상장 리츠가 주류를 이루며, MSCI 월드 리츠 지수 같은 글로벌 지수를 통해 시장 동향을 파악할 수 있다.

시장 규모와 성숙도 측면에서 미국 시장은 다른 국가들을 압도하지만, 성장 잠재력 측면에서는 아시아와 같은 신흥 시장이 주목받고 있다. 각국 시장의 발전 정도는 해당국의 부동산 시장 구조, 세제 혜택, 자본시장 규제 등 제도적 환경의 영향을 크게 받는다.

리츠는 거래 방식에 따라 상장 리츠와 비상장 리츠로 크게 구분된다. 투자자는 각 유형의 특성, 장단점, 접근 방법을 이해하고 자신의 투자 목표와 위험 수용 능력에 맞는 방식을 선택해야 한다.

상장 리츠는 한국거래소 또는 뉴욕 증권거래소와 같은 공식 증권시장에 상장되어 주식처럼 거래된다. 이는 개인 투자자에게 가장 일반적인 투자 경로이다. 투자자는 증권사를 통한 일반 주식 거래 계좌로 쉽게 매수 및 매도할 수 있으며, 실시간 시세를 확인하고 거래할 수 있다는 높은 유동성이 가장 큰 장점이다. 또한 배당금은 계좌로 직접 지급받는다. 그러나 시장에 상장되어 있기 때문에 주식 시장의 전반적인 변동성, 투자 심리, 경제 상황 등에 영향을 받아 리츠의 순자산가치와 주가 사이에 괴리가 발생할 수 있다.

반면, 비상장 리츠는 공개 시장에서 거래되지 않는다. 이는 일반적으로 대형 자산운용사나 부동산 개발사가 설립하여 특정 프로젝트나 포트폴리오에 전문적으로 투자하는 형태를 취한다. 투자자는 운용사의 직접 모집(私募)을 통해 참여하거나, 일정한 자격 요건을 충족해야 할 수 있다. 비상장 리츠의 주요 장점은 시장 변동성에서 상대적으로 자유로워 안정적인 배당수익률을 기대할 수 있으며, 상장을 위한 비용이 들지 않아 운용 효율성이 높을 수 있다는 점이다. 그러나 투자금의 환금성이 매우 낮고, 거래 상대방을 찾기 어려우며, 평가 정보가 공개적으로 제공되지 않아 유동성 위험과 정보 비대칭 문제가 존재한다.

따라서 단기적인 매매 차익을 목표로 하거나 유동성을 중요시하는 투자자에게는 상장 리츠가, 장기적이고 안정적인 현금 흐름을 추구하며 유동성 제약을 감수할 수 있는 투자자에게는 비상장 리츠가 더 적합할 수 있다. 많은 투자자들은 두 유형을 포트폴리오에 함께 포함시켜 위험을 분산시키기도 한다.

포트폴리오 구성 전략은 리츠 투자 성과를 결정하는 핵심 요소이다. 효과적인 전략은 단일 리츠에 집중하기보다 여러 리츠를 조합하여 위험을 분산시키고 안정적인 수익을 추구한다.

투자자는 우선 투자 목표와 위험 수용도를 명확히 해야 한다. 소득 창출을 중시한다면 높은 배당 수익률을 제공하는 모기지형 리츠나 안정적인 임대 수익을 내는 자산형 리츠에 중점을 둘 수 있다. 자본 성장을 더 중요하게 생각한다면 성장 잠재력이 높은 지역이나 부문(예: 데이터센터, 물류 시설)에 특화된 리츠를 고려한다. 다음 표는 주요 전략 유형을 비교한다.

또한, 부동산 부문과 지역에 대한 분산이 필수적이다. 오피스, 리테일, 주거용, 공업용, 특수 목적 부동산 등 각 부문은 경기 주기에 서로 다르게 반응한다. 예를 들어, 공업용 리츠와 주거용 리츠의 수익 패턴은 상이할 수 있다. 지역적 분산은 특정 지역의 경제 침체나 자연재해로 인한 리스크를 줄여준다. 글로벌 투자자라면 미국, 유럽, 아시아 등 다른 시장의 리츠를 함께 보유함으로써 국가별 경제 사이클의 영향을 완화할 수 있다.

마지막으로, 금리 변동성에 대한 헤지 전략도 고려해야 한다. 금리 상승기에 민감한 모기지형 리츠의 비중을 조정하거나, 변동 금리 대출에 노출된 리츠보다 고정 금리 부채 비율이 높은 리츠를 선호할 수 있다. 포트폴리오는 정기적으로 재조정하여 투자 목표와 시장 환경 변화에 부합하도록 관리한다.